土地补贴对企业估值影响的讨论

来源：支点投资作者：谷米发布时间：2013-08-05

　　在实务中遇到一个拟投资企业，企业还没有形成规模化的销售，企业的主要价值在技术和潜在的市场应用上。为了提高自身的估值，企业负责人在估值谈判前做了很多准备工作，尤其是对于企业现有的无形资产和未来可能获得的无形资产进行了估值。企业负责人提出，浙江某地政府愿意引进其项目，承诺对其在当地购买土地给予补贴。企业负责人以此作为短期内的一个收入来源，要求提高对其企业的估值。下面将就这个问题，从会计入账的角度进行讨论，在现行的准则下，土地补贴是否会对企业净资产有增值作用，是否会影响企业估值：
　　《企业会计准则第16号――政府补助（2006）》中明确指出，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益（非流动负债类科目），并在相关资产使用寿命内平均分配，计入各期营业外收入。
　　“土地出让金返还”类目前在法律法规中是受到禁止或严格限制的，因此，通常会以“扶持基金”的名义拨付。一般的形式流程是，当地政府在正常的投资项目合同、国有土地使用权出让合同等合同之外，与投资方另行签订一个补充协议，对税收或者土地出让金的返还比例、返还方式作出约定，之后，多数通过“开发区开发公司”子类的具有政府背景的企业拨付，一般不直接由财政资金账户直接拨付。这类“扶持基金”需要取得相应的补充协议，以确定是资产相关还是与收益相关的政府补助。如果是资产相关性质，不能一次性计入当期损益，也不能认定为资本公积。
　　同时，根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》规定，此类扶持基金形成的营业外收入，应界定为非经常性损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
　　那么企业在浙江建厂，招拍挂获得土地后，再收到政府的土地补贴款，应该做如下分录（金额为假设，土地使用50年）：
　　(1)招拍挂取得土地
借：无形资产-土地使用权  100万
　　贷：货币资金         100万
    (2)收到补贴款：
借：货币资金      80万
　　贷：递延收益-政府补助 80万
　　到这里为止，资产类科目变化为：货币资金先减少100，再增加80，无形资产增加100；负债类科目变化为：递延收益增加80。以净资产来看，并无变化。
每期摊销时
借：管理费用-无形资产摊销 2万
　　贷：累计摊销          2万
借：递延收益-政府补助        1.6万
　　贷：营业外收入-政府补助  1.6万
　　每期实际确认由土地受让金返还获得的政府补贴时，增加营业外收入科目，需要缴纳所得税。该部分营业外收益也不能作为估值的依据，因为属于非经常性损益。
　　根据上述过程来看，企业在浙江取得土地，从正面过程来看，只是无形资产科目余额发生变化，如果以净资产对其作价，可以不用考虑所获得的土地。